انواع سند
یکی از مهم‌ترین فاکتورهایی که هر شخصی در هنگام خرید ملکی باید به آن توجه کند، نوع سند آن ملک است. سند ملکی انواع متفاوتی دارد که اگر اطلاعات کافی و اولیه از آن را نداشته باشید احتمال دارد در معامله متضرر شوید. برای بسیاری از افراد جامعه ماهیت معنایی و وجودی سند به درستی تفهیم نشده است، سند های رسمی و عادی از نظر مسائل حقوقی و قضائی با یکدیگر کاملاً متفاوت هستند.
یکی از مهم‌ترین مسائل حقوقی که در هنگام خرید خانه در تهران یا سایر شهرستان‌ها با آن مواجه می‌شویم، سند ملک و صحت آن است، پس ما باید اطلاعات کافی و درست از انواع سند ملکی داشته باشیم. در این مقاله انواع این اسناد و انواع سند را برای شما شرح خواهیم داد
سند چیست؟
به زبان ساده هر نوشته‌ای را که دو شخص آن را امضاء کرده باشند و بتوان آن نوشته را در جایگاه دعوی یا دفاع استفاده کرد را سند می‌گویند. اسناد به طور کلی به دو دسته تقسیم می‌شوند:
1-سند رسمی
اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر ثبت اسناد رسمی و یا در نزد مامورینی که صلاحیت قانونی دارند تنظیم شده باشند از جمله اسناد منگوله‌دار را اسناد رسمی می‌نامند.
2- سند عادی
هر سند دیگری که فاقد شرایط سند رسمی باشد که در بالا ذکر کردیم و در مکان‌های گفته شده و توسط افراد دارای صلاحیت تنظیم نشده باشد از جمله قولنامه‌های ملکی را سند عادی می‌گویند.
انواع سند ملکی عبارت است از:
- سند منگوله‌دار
- سند شش دانگ
- سند تک برگ
- سند وقفی
- سند ورثه‌ای
- سند مشاع
- سند اعیان
- سند عرصه
- سند رهنی
- سند وکالتی
- سند مفروز
- سند بنچاق
- سند معارض
- سند المثنی
- سند شورایی
1- سند منگوله‌دار
سندهایی که با یک نخ و یک تکه سرب توسط اداره ثبت اسناد و املاک پلمپ شده‌اند، سندهای منگوله‌دار نامیده می‌شوند. در واقع اداره ثبت اسناد از طریق این پلمپ صحت آن سند و انواع سند ملکی را تایید می‌کند و آن را به یک سند قابل اطمینان که مالکیت در آن قطعی است و هیچ حرف و حدیثی در مسائل حقوق ندارد تبدیل می‌کند. اسناد منگوله‌دار از دسته اسناد رسمی هستند.
2-سند شش دانگ
همانطور که از نام این سند پیداست به اسنادی که به صورت کامل به یک شخص تعلق دارند، اسناد شش دانگ گفته می‌شود. منظور از شش دانگ؛ شش جهت شمال، جنوب، غرب، شرق، بالا و پایین است، منظور از بالا و پایین فضاهای بالا و زیرزمین است.
اسناد شش دانگ یکی از معتبرترین اسناد ملکی هستند که در دسته سندهای رسمی قرار می‌گیرند و از درگیری‌های حقوقی بسیار کمی برخوردار هستند.
3-سند تک برگ
همانطور که بسیاری از ما دیده‌ایم سندهای قدیمی املاک معمولاً چندبرگی و به شکل دفترچه بودند، اما امروزه مراجع رسمی در سازمان‌های اسنادی کشور سندهای تک برگ را طراحی کرده‌اند که مورد تایید نیز قرار گرفته است. در واقع اسناد تک برگی نوع جدید و امروزی اسناد قدیمی هستند که همانند سندهای قدیمی از معتبرترین انواع سند می‌باشند و در دسته اسناد رسمی قرار می‌گیرند.
نکات جالبی که در مورد سندهای تک برگ باید بدانید این است که سندهای تک برگی برخلاف سندهای قدیمی با دست نگاشته نمی‌شوند و وسایل کامپیوتری این سندها را تنظیم می‌کنند که از نکات ایمنی نیز برخوردار هستند. هر سند تک برگ برای یک مالک صادر می‌شود و اگر شخص ملک را بفروشد برای مالک جدید سند جدیدی صادر و ارسال می‌شود.
همچنین مزیت دیگر سندهای تک برگی این است که که کروکی ساختمان و اطلاعات دقیق‌تری از انواع سند از ملک در آن ثبت می‌شوند.
4-سند وقفی
سند وقفی نیز به سندی گفته می‌شود که صاحب ملک یا زمین آن را وقف کرده باشد. اداره اوقاف این ملک‌ها را به صورت 99 ساله به دیگران منتقل می‌کند و از آن‌ها اجاره می‌گیرد. بر طبق قانون کشور خرید و فروش املاک وقفی که در وقف اداره اوقاف هستند بدون هماهنگی و اجازه‌ی این ارگان تخلف به حساب می‌آید.
البته نکته مهم در مورد املاک وقفی این است که اگر شخصی با اجازه اداره اوقاف انواع سند ، اعیانی در عرصه اوقافی بسازد، می‌تواند فقط برای اعیانی که خود ساخته است درخواست سند کند.
5-سند ورثه‌ای
سند ورثه‌ای سندی است که بعد از فوت مالک، آن ملک یا زمین به وراث او می‌رسد. هر یک از وارثان آن شخص می‌توانند با ارائه مدارک لازم به اداره ثبت مربوطه، به اندازه سهم خود از ملک درخواست صدور سند مالکیت کنند.
6-سند مشاع
واژه مشاع از اشاعه می‌آید و به معنای شریک بودن است. سند مشاع برای ملکی استفاده می‌شود که آن ملک، چند مالک داشته باشد یا به عبارتی چند نفر بر سر آن ملک شریک باشند و ملک بین آن‌ها نقسیم شده باشد. اسناد مشاع از دسته اسناد رسمی کشور هستند.
به طور کلی می‌توان گفت که در ملک‌هایی که سند مشاع دارند هر یک از شریک‌ها بخشی از آن ملک را صاحب می‌باشند یا به بیان صحیح‌تر در تمام آن ملک با هم شریک هستند؛ از این رو مسائل حقوقی خرید و فروش ملک دارای سند مشاع کمی پیچیده و زمان‌بر است و برای خرید اینگونه ملک‌ها باید تحقیقات جامعی انجام شود و زمان بیشتری صرف شود، چرا که معامله بر سر یک ملک با چندین صاحب است.
7-سند عرصه و اعیان
نام سند عرصه و اعیان امروزه زیاد به گوش افرادی که به دنبال خرید واحدهای آپارتمانی هستند خورده است. آپارتمان‌ها در زمینی به مساحت معین ساخته می‌شوند و سپس هر یک از واحدهای آن به افراد مختلفی فروخته می‌شود.
سند عرصه، سند ملکی مربوط به زمینی است که آپارتمان در آن بنا شده است و سند اعیان، سند ملکی مربوط به واحدهایی است که بر روی آن زمین ساخته می‌شوند. میزان سهم هر یک از مالکین واحدها برای عرصه بستگی به اندازه و متراژ اعیان یا همان واحد آن‌ها دارد که با درخواست از شهرداری و اداره‌های مربوطه می‌توان سهم هر مالک از عرصه را مشخص کرد؛ این موضوع زمانی که ملک ورثه‌ای شود یا مالکین بخواهند ساختمان را تخریب کرده و بر روی عرصه بنای جدیدی بسازند از اهمیت بیشتری برخوردار می‌شود.
در این مقاله با چیستی سند و تفاوت اسناد رسمی و عادی آشنا شدیم، سپس به بررسی گروهی از انواع سندهای ملکی پرداختیم. در بخش دوم این مقاله به بررسی ادامه این مباحث خواهیم پرداخت.